加强物业纠纷源头治理 构建和谐物业服务关系

发布时间:2024-12-23 09:20:04 来源: sp20241223

近年来,随着城市化进程的加速推进,社区生活成为现代城市生活的重要组成部分。然而,业主与物业公司间的矛盾却日益凸显:业主责怪物业公司服务不到位,物业公司抱怨业主拖欠物业费导致物业运营困难;业主因种种原因联合拒交物业费,物业公司则对未交费业主提起诉讼。经笔者统计,2021年至2024年6月30日,山西省高平市人民法院共受理物业服务合同纠纷案件503件,分析此类案件,物业服务关系中主要存在以下问题:

一是物业管理存在缺陷。一方面开发商遗留问题较多,部分小区开发商存在房屋质量瑕疵、配套设施不健全、小区绿化不达标等问题,导致物业管理对象存在先天不足,后续物业服务难度加大。另一方面物业公司出于成本考虑,对保安、保洁等服务人员缺乏系统的岗前培训,普遍存在服务意识不足、运作不规范、缺乏专业化队伍等相关问题,在小区内安全排查、卫生清洁、公开公示等方面存在瑕疵。

二是业主观念存在误区。部分业主无法清晰分辨物业公司的服务范围,往往将房屋质量问题、小区车位设置不足、装修噪音等全部归咎于物业公司。部分业主共有财产观念淡薄,认为物业管理服务可有可无,未能意识到物业管理是使小区房产保值升值的一种投资行为,参与小区综合治理的积极性不高,导致业主大会成立难、召开难、运作难,且部分业委会的人员结构不理想,代表业主行使职权的动力不足,缺少维权专业知识,难以发挥真正作用。

三是监管制度存在空白。由于物业服务缺乏相应的行业管理标准,物业服务合同中对物业服务内容的约定高度概括,导致物业服务的范围及标准在认识上存在较大差异,业主将在居住中遇到的问题全部归责于物业公司服务不到位,而物业公司认为业主吹毛求疵,其已经提供了与物业费标准及物业服务星级相匹配的服务。如何认定物业公司提供的服务是否构成违约及违约的程度,缺乏准确客观的评价监管制度。

针对上述问题,如何源头化解矛盾,避免物业纠纷大量成诉,笔者提出如下对策建议:

一是强化普法宣传。一方面,常态化发布物业纠纷普法材料,普及物业法律知识,向业主宣传共有财产理念,使业主认识到良好的物业服务是房屋保值和增值的保障。另一方面,定期选取典型案例开展巡回审判,邀请物业公司、业主参加旁听,定期发布物业纠纷典型案例,加强宣传报道,放大示范效应,使业主明确物业服务范围,提高业主的理性维权意识。

二是完善物业服务准入规则和监督评价机制。物业主管部门和行业协会要加强物业服务行业管理,完善物业企业准入门槛和退出机制;要加强行业监管,明确物业服务标准,细化服务范围,建立物业服务企业综合评价机制,加大对物业服务企业的巡查力度,对发现的问题及时公开通报,责令完善整改,进而提升物业服务水平。

三是加强业委会建设。政府主管部门要指导推动小区成立业主委员会,并支持业委会行使职权。业委会对于物业公司提供的服务及时审查监督,对于损害业主利益的行为,及时采取措施加以维护,与物业公司建立谈判平台。

四是建立多元解纷机制。充分发挥街道、居委会、小区业委会的作用,将解纷力量下沉到街道办事处、居委会,搭建诉前调解平台,构建物业纠纷多元解纷机制,利用区位优势将纠纷化解于萌芽阶段。

来源:人民法院报

(责编:马昌、任一林)