发布时间：2024-11-22 11:31:09 来源: sp20241122
文/张文晖
走向社会，毕业生们除了要找到一份靠谱的工作，租到一个靠谱的房子也很重要。
租房合同怎么看？什么样的房子不能租？遇到“提灯定损”的房东怎么办？毕业季即将到来， 中新社 国是直通车采访专业律师解疑，带你避开租房路上的那些坑。
房主直租还是找中介，哪个更靠谱？
租房时想省下中介费用，找房东直租又担心租房纠纷。初到北京的小瑞在租房时就有过这样的纠结。“茫茫人海不知道从哪找房东，在网上找到一个房东直租网站，浏览了几个房屋发现质量参差不齐，和房东沟通也不是很愉快，后来还是决定找中介。”
中介租房和房东直租哪个更靠谱？
黑龙江孟繁旭律师事务所高级合伙人孟广远认为，两者各有优势。比如找中介虽有中介费，但可以按租客需求快速找到合适房源，随时看房、洽谈租房事宜，节省时间、效率高；找房东不需要支付任何费用，还能更真实地感受房屋环境，但需要租客付出更多时间成本。
孟广远律师提示，不管通过哪一种方式租房，签订租房合同时都需要注意确认房东是不是真实房主，明确各类费用由谁承担，能否转租、提前退租、违约责任等问题。
此外，租房时务必要避开这些房子：
不符合国家安全标准的房屋；内部结构被私自改造过的房屋；居住人数超过原本房屋可容纳人数的房屋；无法正常供水、供电的房屋；非居住空间的房屋，比如厨房、阳台、卫生间等；没保障的自建房；不符合法律规定的其他房屋。
租房合同里哪些信息不能缺？
密密麻麻好多页的租房合同应该怎么看？孟广远律师提醒，这些信息不可缺失：
第一，双方的姓名(名称)和住所。合同一定不能少了租赁双方的主体信息和住所信息，如果有可能，最好附上双方身份证。如果对方是公司，附上公司的营业执照、法定代表人身份信息。
第二，标的，即租赁双方之间的租赁关系。在租赁关系中有一个概念，叫做标的物。合同中应当明确所租赁的房屋位于何处，包括具体门牌号和楼层。在规范的合同中，还应当约定租赁面积的大小、家具等其他配套设备等。
第三，租赁期限，即租用房屋的有效期限。
第四，价款和押金。这里的价款值得注意，双方可以约定一个共同认可的价格作为所有费用的综合，包括租金、管理费、水电费、网费等；也可以分开约定租金、管理费和计算水电费等费用的标准。出租方通常收取押金作为合同履行的保障，以防出租人提前无故解约或出现其他严重违约行为。当然，双方还可以约定支付相应价款的方式，最好使用有交付痕迹的方式给付。
第五，双方权利义务。在房屋租赁合同中，出租人一般负有确保租赁物适租、及时修缮的义务，享有收取租金的权利；而承租人一般负有支付租金、妥善使用租赁物的义务，享有居住、使用租赁物的权利。此外，还要明确租客是否有转租的权利，双方是否有权提前解除租赁合同，以及解除合同的情形。
第六，违约条款。违约条款规定了出现违约情形时的双方责任，即一方出现违约行为时应承担何种违约责任，无违约方可以享有哪些权利。通常，在房屋租赁合同中的违约责任大致包括没收违约金、赔偿损失等，此时需要特别注意合同违约条款是否存在不平等条款或免责条款，比如出租方增加自己的权利而减少义务和违约责任。
第七，争议解决条款。即合同履行出现问题时，双方如何解决的条款。通常是关于争议解决的方式、诉讼的管辖法院等。但租赁合同通常标的额不大、诉讼成本较大，也就不会有相应的争议解决条款，双方一般通过协商或者简单地根据违约条款解决。
如何避免押金有去无回？
今年4月份，江西一房东“提灯定损”被曝光后引发热议。实际上，很多在外打拼的人都曾因押金和房东产生纠纷。
如果房主或中介不退押金，或者变相扣取押金，怎么办？
孟广远律师建议，关于押金一般在合同中有所约定，房东不退押金的行为属于违约，可先协商沟通按照合同约定方式处理。如果协商不能解决问题，就会走到起诉这一步。房东恶意违约违反民法典规定，向法院起诉既能要求返还押金，也能要求其按照合同支付违约金。
孟广远律师提示，起诉必须做到证据充分，要证明的事项有以下几个：
1、确实存在租赁关系且租赁关系已经结束；2、支付押金的流水及房东收到押金后给予的收据，为了证明事实，平时要保留租房相关支付记录作为证据支持主张；3、房东欲不退押金或扣取押金的聊天记录或录音录像等证据；4、没有需要赔偿房东的事项，也不存在房东确有应扣押金的行为事实。“这个事实不需要租客方提供证据证明，只是作为起诉事项予以参考。”孟广远律师补充说。
相比解决纠纷，更好的方式是避免纠纷。如何避免因押金问题产生的纠纷？
北京市京师律师事务所合伙人、律师张明曾在接受国是直通车采访时表示，签订租赁合同时应严谨完善，对房屋内设施的保养维护、损耗、赔偿以及押金收取和退还机制、违约责任，都要作出清晰明确约定，必要时可让律师等专业人士协助把关。此外，房屋交接时，可以通过拍照、视频的方式对房屋和设备设施状况进行固定，并由合同双方进行确认，以便未来交还房屋时进行对比并进一步厘清责任。 【编辑:张子怡】